国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让*高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游用地40年、其他或综合用地50年.从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年！公众关注，不论是*高年限70年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？中国人*大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”!
焦点一：70年住宅土地使用权到期了怎么办？关键点：研究续期法律安排【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期！北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。今年4月，温州房屋20年土地使用权到期引发社会高度关注.
”刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现！杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永*使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永*性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定.
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遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显.目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进*房地产开发！*终，政府和开发商攫取高*利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，引发一系列事情、刑事案件等尖锐矛盾，并造成失地农民等长远社会问题.
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杨立新、常鹏翱等表示，受人关注的贾敬龙案，起因就与征地拆迁有关。意见提到细化规范征收征用的法定权限和程序，这是根本的法律约束!而遵循及时合理补偿原则，关键是及时。到底是事前、事中还是事后？补偿费用是多少？都要在征收之前就应该谈好!中国人*大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序，且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指*的机构!如果双方不能形成一致意见，应由法院指*评估机构!
目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作!中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府，利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加!政府或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要，应当承担举证责任!近期，四川查处多起基层干部套取征地拆迁补偿款案件！四川省人民检察院反贪局统计数据显示，今年上半年，四川共查办涉农村土地资源开发利用领域的职务*罪108人，占上半年查办涉农扶贫领域总人数的23％。
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